Bank zwykle wymaga operatu (czyli formalnej wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w Gorzowie Wielkopolskim) zawsze wtedy, gdy nieruchomość ma stanowić zabezpieczenie kredytu (np. kredyt hipoteczny, refinansowanie, podwyższenie zabezpieczenia), a także w szeregu innych sytuacji (monitoring zabezpieczeń, nietypowe / trudne do wyceny nieruchomości, sprawy prawne). Szczegółowe zasady i dopuszczalne alternatywy (np. wycena bankowa zamiast operatu zewnętrznego) zależą od wewnętrznych procedur konkretnego banku.
1) Sytuacje najczęściej wymagające operatu
Wniosek o kredyt hipoteczny przy zakupie mieszkania lub domu — operat jest standardowym dokumentem służącym określeniu wartości zabezpieczenia kredytu. Bank opiera na nim decyzję o maksymalnym LTV i wysokości kredytu.
Refinansowanie kredytu lub podwyższenie limitu / kwoty zabezpieczenia — gdy bank ponownie ocenia wartość nieruchomości.
mFinanse
Kredyty komercyjne i inwestycyjne zabezpieczone nieruchomością — zwłaszcza gdy wartość zabezpieczenia jest istotna dla oceny ryzyka.
Nietypowe, trudne do wyceny nieruchomości (np. grunty inwestycyjne, działki rolne, obiekty przemysłowe, prawo użytkowania wieczystego, lokale w budynkach w budowie — „pre-sale”)
Postępowania prawne / egzekucyjne / podział majątku — chociaż to nie jest typowo „bankowe”, operat jest wymagany przy egzekucjach, podziałach spadków, odszkodowaniach itp., a banki mogą prosić o takie wyceny w powiązanych procedurach.
2) Ramy prawne i formalne ważne dla operatu
Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa zasady sporządzania operatów i stanowi, że operat może być użyty przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia (chyba że zaszły istotne zmiany). To praktyczny punkt odniesienia dla banków i klientów.
Rekomendacje KNF i wewnętrzne wytyczne banków wymagają, aby banky miały jasne procedury oceny i monitorowania wartości zabezpieczeń (m.in. określenie kiedy stosować wycenę zewnętrzną, kiedy monitoring, kiedy uproszczone metody). W praktyce oznacza to, że banki decydują case-by-case, ale muszą to dokumentować.
3) Szczególne kwestie lokalne — Gorzów Wielkopolski i okolice
Stosuje się tutaj te same przepisy i zasady co w całej Polsce — banki nie mają odrębnego prawa lokalnego dla Gorzowa; decyzje odnośnie konieczności operatu wynikają z ogólnopolskich regulacji i polityk bankowych. Jednak w praktyce lokalne warunki rynkowe (płynność rynku, dostępność transakcji porównawczych, specyfika osiedli, popyt) wpływają na to, czy bank poprosi o bardziej szczegółową wycenę zewnętrzną. Dlatego w mniejszych miejscowościach okolicznych (gminy powiatu gorzowskiego, inne miejscowości woj. lubuskiego) banki częściej żądają operatu przy gruntach czy nietypowych obiektach z powodu mniejszej liczby porównań rynkowych.